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2015房價L型曲線供過於求基本面沒實質改變
編者按
翻開統計局的統計數，從1990年以來至2013年(2008除外)，新建商品房銷售面積一直保持超過20年的高速增長——這一局面在2014年被打破：新建商品房銷售面積5年來首降，百城房價連續8個月下跌，“雙降”之下，2015年的房市還會像2013年那樣強勁反彈嗎?反正地產大佬們是不太看好的。房地產高速增長的拐點或許真的來瞭，從房價走勢、庫存數據、人口狀況等基本面來看都難言樂觀。失去瞭行業高增長的溫床，地產業將進入通過吞食別人領地實現自己繼續增長的階段;亦或是一些地產企業選擇轉型，進入其他領域來維系自身增長。(曹元)
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在諸多分析機構對2015年樓市的預測中，成交量這一指標仍然處於下滑趨勢。包括任志強在內的業內人士普遍認為，新建商品房銷售面積今後都很難超過2013年13億平方米的峰值。
全國房地產經理人聯盟副主席餘英認為，2015年全年主題還將是去庫存，調控後遺癥將會顯露;一些“地王”項目難以實現利潤，多地可能會出現土地流拍現象;部分商業地產虧本大甩賣，二手房成交量將繼續萎縮。
本報記者 張曉玲
實習記者 姚傢玥 深圳報道
中國房地產市場在高歌猛進瞭5年之後露出瞭疲態。
21世紀經濟報道記者綜合多傢機構數據估算，2014年，中國新建商品房銷售面積將同比2013年下滑約7個百分點至12億平方米左右，這是自2009年之後5年來的首次下滑。
在各種救市政策的利好下，去年年末的樓市有瞭一絲暖意。“樓市的春天是否已經回歸?”“2015年的房價是否反彈?”關於樓市樂觀的言論日益增多。1月7日，北京86億總價新地王的出現，更加劇瞭樂觀的氛圍。
但成交量這一指標，在諸多分析機構2015年的預測中，仍然是下滑的趨勢。包括任志強在內的業內人士普遍認為，新建商品房銷售面積今後都很難超過2013年13億平方米的峰值。
與成交量下滑的趨勢一致，經過2014年至今連續8個月的環比下跌後，2015年房價預計也將走出L型的曲線，正如soho中國董事長潘石屹所言，房價在L的這條尾巴上將會持續很長時間。
機構人士也認為，一線城市的回暖並不能代表全部，信貸借款廣告貸款全省皆可處理2015年房地產行業基本面仍未改變，庫存高企、以價換量的模式還將繼續。
基本面：供過於求
2014年的最後一個月，信貸松綁和降息的效應明顯顯現。中原地產研究中心統計數據顯示，12月份54個城市合計住宅簽約套數達到瞭31.8萬套，創造瞭2014年全年的單月最高紀錄，其中一線城市達到瞭5.366萬套，環比上漲幅度高達38%。
盡管如此，2014年全年樓市整體銷售情況並不樂觀。
據國傢統計局數據，2014年1-11月新建商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%;據多傢機構預測，全年新建商品房面積為12億平方米，這並未超過2013年13億平方米的銷售面積。
歷史地看，過去二十年中國新建商品房銷售面積僅在2008年出現過下降，此後在2009年同比大漲42.1%，並於之後的幾年一直保持上行，2013年增幅為17.3%。
2015年將會如何?東興證券預測，2015 年商品房的銷售面積將同比下降3%;全年銷售金額同比下降3%。
同策咨詢研究部總監張宏偉指出，樓市在2014年底出現翹尾現象，但這並不意味著翹尾行情在今年能夠延續。
制約成交量上漲的因素是，房企在2015年仍然面臨較大的去庫存壓力，房地產行業供過於求的基本面並沒有實質性改變，這將會進一步影響房地產企業的資金面。
據國傢統計局數據，截止2014年11月末，全國商品房待售面積近6億平方米，而施工面積超過70億平方米，巨大的庫存導致很多城市去化周期超過1年，甚至需3年、5年。
萬科總裁鬱亮指出，規模增長帶來的存貨風險在加大，房地產行業靠土地和房產的自然升值盈利模式已不可持續。
全國房地產經理人聯盟副主席餘英認為，2015年全年主題還將是去庫存，調控後遺癥將會顯露;一些“地王”項目難以實現利潤，多地可能會出現土地流拍現象;部分商業地產虧本大甩賣，二手房成交量將繼續萎縮。
瑞銀首席經濟學傢汪濤預計，2015年房地產行業會以消化庫存為主，而非急於拿地和開工，因此新開工面積可能會再跌10%，給相關行業帶來更大拖累。房地產下滑仍將拖累2015年GDP增速進一步放緩至6.8%，2016年放緩至6.5%。預計2015年底前央行將再降息40-50個基點，以降低融資成本、減緩不良貸款生成速度。
張宏偉認為，盡管大部分城市限購政策取消、“央四條”出臺限貸政策也已松動、各地方政府也在發佈“救市”措施、央行開始降息，與樓市相關的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這些政策的效果都是短期的，並不代表未來樓市基本面會逐步回升、未來問題會越來越少。
房價將先降後穩?
2014年末，多位房地產業內人士對2015年的趨勢做瞭預測。樂觀者如任志強認為，2015年9月份之後房價將會反彈。
萬達董事長王健林則明確表示，期待2015年下半年房地產市場再現高潮的想法不切實際，“除瞭北上廣深等局部地區，行業整體已經呈現過剩局面”。
根據中指院數據，2014年12月百城均價降至10542元/平方米，自5月以來連續8個月環比下跌，同比下降2.69%，自10月起連續3個月同比下跌;十大城市住宅均價下降至18878元/平方米，同比下降0.61%，跌幅顯著低於百城整體水平;分梯隊來看，一線城市住宅均價表現堅挺，住宅均價累計上漲0.58%，二三線城市均下跌。
2015年全國房價或將延續下行態勢。據CRIC研究中心預計，2015年房價的整體走勢應是先降後穩。
一方面，目前很多城市庫存還處於高位，諸如寧波、沈陽、長春、青島、杭州、無錫等市消化周期均超過18個月，房價還有進一步調整的空間;另一方面，從銷售目標完成情況來看，2014年多數房企恐難完成全年目標，這意味著大多數企業庫存也處於高位，在2015年上半年的相當長一段時間裡，降價去庫存仍將是主流銷售模式，房價也有進一步下探的可能。
此外，在整體經濟下行的新常態下，2015年不同城市房價未來走勢或將呈現深度分化。
北京中原地產首席分析師張大偉指出，從城市等級來看，一線城市對限貸放松、降息等政策反應較敏感，潛在購房需求仍較旺盛，同時近年來一線城市住宅用地成交樓面價持續走高，如果2015年貨幣環境進一步調整，一線城市房價仍將面臨一定的上漲壓力。
以上海為例，上海2014年土地總成交量達到1760億，住宅類成交樓面價高達10400元，比2013年的平均地價6643元上漲瞭57%，整體市場依舊紅火。中指院報告認為，一線城市市場購買力依舊旺盛，房價仍將保持穩定，還可能有小幅上漲。
而在少數熱點二線城市，同樣存在大量的購房需求，庫存壓力減輕後房價走勢或接近一線城市，但多數二線城市價格預計相對平穩;大多三四線城市市場需求在早期透支，一定時期內庫存壓力較大，房價或將繼續下行。
CRIC分析師表示，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等消化周期較短、供求相對平衡的城市，房價或有一定上漲可能;而對於部分供過於求、存量顯著高企的二三線城市如杭州、常州、營口等地而言，在城鎮化率趨緩和經濟增速理性回歸的行業大環境下，面對日益逼仄的市場需求，企業蜂擁出貨的可能性將大大上升，其供求風險也將大大增加。
此外，開發商也將發生分化。恒大地產總裁夏海鈞認為，房地產行業已顯現出從高峰逐漸進入下行通道的大趨勢，2015年很多中小企業會面臨更加困難的境地，行業集中度會進一步提高，對大企業而言則是一個並購的機遇。(編輯
徐煒旋)
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-08/08165958747835708259412.shtml
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